Родился в Венёв Монастыре в семье приходского священника. Являлся племянником писателей Глеба и Николая Успенских, которые с ранних лет научили его чтению. В 1894 году поступил в Петербургскую духовную академию, одновременно с этим учился в Петербургском археологическом институте. В 1899 году после окончания учёбы устроился на работу в должности архивариуса Московского отделения Общего архива Министерства императорского двора, в связи с чем переехал в Москву и посвятил этому городу всю оставшуюся жизнь. Увлекался историей живописи и архитектуры Москвы. Временно переехал в Харьков, где занимал должность приват-доцента кафедры истории и теории изящных искусств в ХарьГУ и затем вновь вернулся в Москву, где им был основан Московский археологический институт и в 1907 году указанный институт распахнул свои двери перед студентами. В данный институт принимались только студенты, имеющие высшее образование для подготовки их к курсам повышения квалификации по специальностям археология и археография. В 1917 году ему была присвоена почётная степень Доктор богословия, а в 1918 году — Доктор теории и истории искусств. Являлся автором свыше 500 научных работ и ряда книг по археологии и церковной истории. Во время становления РСФСР был вынужден оставить научную и общественную деятельность по причине закрытия практически всех организаций, где он работал. С тех пор он вышел на пенсию.

Скончался 31 октября 1938 года в Москве. Похоронен на 20-м участке Введенского кладбища.